Der Immobilienmarkt ist immer für Ãœberraschungen gut. Die Geldpolitik drückte in den laufenden Jahr die Stimmung am Immobilienmarkt, sodass der Preis vom Peak (Spitze) zum Jahresende um zirka 20 Prozent fiel. 

Woher kommt jetzt der plötzliche Optimismus?

Angetrieben von der Europäischen Zentralbank (EZB) wird die Zinshoffnung geschürt und günstigere Zinsen in Aussicht gestellt. Auch wenn es mittlerweile weltweit sehr viele Kriege gibt, die die Inflation anheizen können, sagen sich die Investoren, gut, sehr gut, was wäre es für ein schlechtes Marktumfeld, wenn es keine Kriege gäbe. In Summe steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Und die Chance 20 Prozent tiefer bzw. Verbilligt zu kaufen, bietet sich nicht so oft an. Es ist eine komfortable Ausgangssituation für Kapitalanleger.

Bringen wir lieber das Geld zur Bank oder stricken wir uns ein eigenes Finanzprodukt, hörte ich auf diversen After Show Parties. Die Antwort fiel eindeutig aus. Wir holen es von der Bank und stricken unser eigenes Produkt. Modernisieren eine Immobilie und vermieten diese. 

Dennoch sind einige Immobilien zu teuer!

Rechnet man speziell in München die Angebote durch, so sind einige Makler in ihrer Kalkulation hinter den Erwartungen der Kapitalanleger. Sie rechnen die Rendite mit der Maklerformel und kommen so auf einen 3 Prozenter. Zieht man die Kapitalkosten ab, so entsteht meist eine negative Rendite. Die Begründung, man könne ja die AfA nutzen, schwächt sich ab. Die AfA ist einfach ein tolles Instrument, keine Frage, aber die so oft diskutierte Mietpreisbremse wird als Störfaktor empfunden. 

Warum ist das mit der Mietpreisbremse oft ein Problem?

Nicht nur, dass sich der Bestand abnutzt, nein, es werden massenweise Gesetze beschlossen, die das Risiko einer Investition erhöhen. Und dieses Risiko muss bezahlt werden. Momentan wollen die Investoren in München eine Nettorendite von 3-7 Prozent erzielen. Diese Rendite erwarten die Anleger, damit sie einen Hebel für zukünftige Investitionen anlegen können.

Die Anleger gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen und die Mieten gleich mit!

Anleger suchen vermehrt nach Doppeleinkommen-Objekten, also jene, die das Risiko eines Mietausfalls reduzieren. Darunter fallen vor allem 2-3 Zimmer Wohnungen. Der Typische Single ist nur noch für Vermieter interessant, die sich gegenseitig zuwenden. Im Gegensatz dazu sind die professionellen Vermieter rein rational am Vermietungskonzept interessiert. 

Die professionellen und rationalen Vermieter sind deswegen so optimistisch, weil es auch in den USA Signale gibt, die den Immobilienmarkt und die Volkswirtschaft antreiben. Und diese Signale zeigen Wirkung.

Es wird davon ausgegangen, dass der US Dollar gegenüber der zweitstärksten Währung, dem Euro, wieder stärker wird. Die Erwartung ist ein steigender US-Dollar im Jahr 2025. Ist der US-Dollar stark, dann wächst in den USA auch die Wirtschaft. Und diese treibt automatisch auch die deutsche Wirtschaft an. Einzig und allein, was die Stimmung etwas eintrübt, ist der Handelsüberschuss. Die USA könnten etwas weniger aus Deutschland importieren.Â

Die Erwartung der Anleger ist auch deswegen so optimistisch, weil man davon ausgeht, dass die Ampel-Regierung bald endet. Diese hat nach den Vorschlägen der Grünen einen faden Eindruck in der Immobilienwelt hinterlassen. Die Unsicherheit stieg. Zugesagte Immobilienprojekte wurden vom Staat nicht verwirklicht. Zu wenig in die Infrastruktur gesteckt usw.

Von einer neuen Regierung erwarten die Anleger einen weniger gebremsten Schuldenhaushalt. Es müsse mal wieder Gas gegeben werden, so der Tenor. Und so ganz unrecht werden sie damit nicht haben. Zinsen runter, Schulden rauf, die Wirtschaft antreiben, damit Innovationen auch in Deutschland wieder möglich werden. So werden die Gewerbeflächen gut ausgelastet und der Wohnungsmarkt floriert.